本報記者 昌校宇

1月6日，嘉實基金發(fā)布公告顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT公眾投資者認(rèn)購總量已超過公眾發(fā)售總量，決定提前結(jié)束募集，公眾比例配售結(jié)果將由基金管理人另行公告。至此，作為2023年首單公募REITs，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT也成為今年首單提前結(jié)募的公募REITs。

根據(jù)嘉實基金此前公告，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT于2022年12月30日完成網(wǎng)下投資者詢價，擬認(rèn)購份額數(shù)量總和為132.344億份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍。

目前市場上已成立的公募REITs底層資產(chǎn)主要為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類。產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)中，倉儲物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等較受投資者青睞。

具體來看，倉儲物流是指利用自建或租賃庫房、場地，儲存、保管、裝卸搬運、配送貨物，而現(xiàn)代倉儲更加注重自動化、智能化，例如建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格的高標(biāo)倉，可大大節(jié)約倉儲成本，提高工作效率。受益于電商等快速發(fā)展，物流倉儲需求大幅增長，未來發(fā)展空間巨大，高標(biāo)倉供不應(yīng)求。

公開資料顯示，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)為京東自建高標(biāo)倉，包括三處物流園，分別為京東重慶電子商務(wù)基地項目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項目、京東商城“亞洲一號”倉儲華中總部建設(shè)項目和京東“亞洲一號”廊坊經(jīng)開物流園項目，合計建筑面積35.1中國方米，總估值15.65億元。3個項目位于關(guān)鍵物流集聚區(qū)，根據(jù)企業(yè)提供的2022年上半年審計報告，3個項目增值幅度分別為55.65%、130.91%、39%。

政策面也對發(fā)展現(xiàn)代物流體系給予支持。國家發(fā)展改革委2022年12月15日發(fā)布的《“十四五”擴大內(nèi)需戰(zhàn)略實施方案》明確，加快構(gòu)建以國家物流樞紐為核心的骨干運行網(wǎng)絡(luò)，完善區(qū)域分撥配送服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化城市物流配送網(wǎng)絡(luò)，發(fā)展城鄉(xiāng)高效配送。加快補齊農(nóng)村物流發(fā)展短板，促進(jìn)交通、郵政、商貿(mào)、供銷、快遞等存量農(nóng)村物流資源融合和集約利用，打造一批公用型、共配型物流基礎(chǔ)設(shè)施，提升農(nóng)村物流服務(wù)效能。

嘉實基金介紹，“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT未來有望盤活約35.1中國方米的現(xiàn)代化倉儲物流資產(chǎn)，有助于倉儲物流類資產(chǎn)市場化運行，提高運營管理效率。”

結(jié)合目前我國已發(fā)行上市的2只倉儲物流類公募REITs表現(xiàn)，海通證券表示，紅土鹽田港REIT和中金普洛斯REIT均為首批募集發(fā)行，項目的收入來源主要為項目市場化出租獲取的租金及綜合管理服務(wù)費兩部分。從經(jīng)營表現(xiàn)看，倉儲物流類公募REITs經(jīng)營業(yè)績受疫情影響較小，收入較為平穩(wěn)。

嘉實基金表示，未來將依托REITs專業(yè)投資團隊，憑借實物資產(chǎn)投資經(jīng)驗，確保專業(yè)、高效的投資運營管理，在盤活現(xiàn)代化倉儲存量資產(chǎn)的同時，也為更多個人投資者提供參與優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目的直接途徑，同時激發(fā)社會資本直接參與投資基礎(chǔ)設(shè)施項目的熱情。

截至1月6日，上市公募REITs已達(dá)24只，發(fā)行規(guī)模合計783.61億元。展望2023年，中信建投證券固定收益首席曾羽對《證券日報》記者表示，在政策支持下，2023年REITs規(guī)模仍將保持高速增長，底層資產(chǎn)會進(jìn)一步豐富。需要注意的是，隨著供給的增加，新REITs上市比價效應(yīng)帶來的價值回歸收益仍存，但是存量REITs的稀缺性將進(jìn)一步弱化，分化將會加劇，預(yù)計未來REITs將呈現(xiàn)強者恒強格局。

在海通證券看來，倉儲物流類REITs資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和盈利模式較為明確，擴募思路較為清晰，能夠同時享受穩(wěn)定的現(xiàn)金流分派和資產(chǎn)增值收益。未來，倉儲物流REITs通過擴募，能夠吸收一線城市及強二線城市的外溢需求，有利于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運營并實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

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